Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire s’acquitte non seulement du loyer mais également des charges locatives. Ces charges correspondent aux frais engagés par le propriétaire pour le fonctionnement de l’immeuble, dont une partie est récupérable auprès du locataire.
Toutefois, des litiges peuvent surgir lorsque le propriétaire ne justifie pas le montant des charges qu'il demande au locataire. Quelles sont alors les possibilités pour le locataire, et dans quelles conditions ce dernier peut-il suspendre le paiement des charges locatives ?
1. Le cadre légal des charges locatives
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont définies par l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi précise que le bailleur peut réclamer au locataire le remboursement de certaines dépenses engagées pour le bien loué, notamment l’entretien des parties communes, les frais d’eau, et les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, entre autres.
Le propriétaire est tenu de fournir au locataire un décompte précis des charges locatives, basé sur des dépenses réelles. En effet, l’article 23 de la loi de 1989 impose au bailleur de communiquer un état récapitulatif des charges et, dans le cadre d'une régularisation annuelle, de fournir les justificatifs, souvent sous forme de factures.
2. Le droit du locataire à obtenir des justificatifs
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 garantit un droit de transparence pour le locataire.
Celui-ci peut demander à consulter les justificatifs des charges pendant une période d'un mois après la réception du décompte annuel des charges.
En cas de refus ou d’incapacité du propriétaire à fournir ces justificatifs, le locataire se trouve légitimement en position de suspendre le paiement des charges réclamées. Cette suspension du paiement des charges locatives doit toutefois être effectuée avec précaution pour éviter de tomber dans le cadre de l’impayé, qui pourrait entraîner une procédure judiciaire de la part du propriétaire.
3. La suspension du paiement des charges en l’absence de justificatifs
Le locataire peut invoquer son droit à suspendre le paiement des charges locatives si le propriétaire ne justifie pas les montants réclamés. Cependant, cette suspension doit s’accompagner d'une mise en demeure du propriétaire, lui demandant de fournir les justificatifs. Cette mise en demeure doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
En l'absence de réaction du propriétaire après mise en demeure, le locataire pourra suspendre les paiements à titre conservatoire, jusqu'à ce que le propriétaire fournisse les documents exigés. Il convient de souligner que cette suspension ne peut concerner que les charges, et non le loyer lui-même, sauf dispositions contraires prévues dans le contrat de bail.
4. Les recours du locataire en cas de non-justification des charges
Si le propriétaire persiste à ne pas fournir les justificatifs, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) compétente. Cette commission tente de résoudre à l’amiable le différend entre locataire et propriétaire.
En cas d'échec, le locataire peut porter l'affaire devant le juge du contentieux et de la protection. Ce dernier peut alors être amené à statuer sur la légitimité de la réclamation des charges par le propriétaire et à exiger la fourniture des justificatifs sous peine de sanctions financières.
5. Régularisation des charges : quelle attitude adopter en tant que locataire ?
Il est important pour le locataire de toujours se référer aux dispositions du contrat de bail ainsi qu’aux obligations légales en matière de justification des charges locatives. En cas de doute ou de litige avec le propriétaire, une consultation juridique peut s’avérer nécessaire afin de s'assurer que la suspension du paiement des charges est effectuée dans les règles, et que le locataire ne s'expose pas à des sanctions injustifiées.
Par Maître Camille Joly, Avocate en droit immobilier